[摘要] 楼市野蛮生长的情况今年将不复存在，取而代之的是一种分化格局， 是一、二线城市与三、四线城市的分化，这是参加博鳌亚洲论坛2014年年会开发商与学术界的共识。
楼市野蛮生长的情况今年将不复存在，取而代之的是一种分化格局， 是一、二线城市与三、四线城市的分化，这是参加博鳌亚洲论坛2014年年会开发商与学术界的共识。
“那些没有产业支撑且人口外 流的城市，你想让它不跌我看都很困难。”绿地集 团董事长张玉良在4月11日博鳌亚洲论坛上表示，“有些地区跌30%、50%的房 价我认为也是有可能的。”
在这样一种分化格局之下，无论业界还是学界都呼 吁政 府能够进一步推进市场化改 革，通 过市场的力量促使房地产行业的良性发展。“政 府应该继续做政 府应该做的事情，手不要乱 摸。”张玉良说。
楼 市分化格局成形
去年以来，一、二线城市市场持续回暖，商品房和土地成交均量价齐升，且涨幅巨大。反观三、四线城市楼 市，则基本平稳，部分三、四线城市甚至面 临整体下滑的趋势。开发商们普遍预计今年这样的局面将愈演愈烈。
张玉良表示，一、二线城市经济发达，产业雄厚， 、医 疗、就业等 资源高度集聚，吸引力大。而土地却较为稀缺，供不应求。但很多三、四线城市经济发展水平并不高，购 买力较弱，人口及资金净流 出，市场空间本就有限，但在上一轮调控之后，却有大量开发企业涌 入三、四线城市，推动当地土地大量释放，商品房 上市，库存持续走高，供求失衡状况不断累积。
数据显示，2013年一线城市房地产市场的供求比仅为0.⑥4，而三四线城市供求比则纷纷高企，如：甘肃省武威市高达8.06，山西省大同市为5.7，陕西省延安市是4.34，均存在严重的供过于求。
帝海 控股集 团有限公 司总裁李小明表示，分化的局面不仅会发生在住宅板块，商业地产领域也面 临分化，“单边上涨不符合市场规律。在长安街 一个商业地产可能单边上涨，因为人气很高，但要到北 京五环、六环，那恐怕风险大多了。”
市场的分化将导致大型房地产企业与中小型房地产企业之间出现明显的业绩分化。张玉良表示，实力雄厚、经验丰富、资源整合能力强的大型房地产企业更容易获得土地、信 贷、人才等核心资源，更容易获得地方政 府的支持，如此一来，大型房企与中小型房企的业绩必然分化。
不过李小明认为，今年国内生产总值（GDP）7.5%左右的增长预期以及3月份居民消费价 格指数（CPI）同比增幅2.4%的数据，意味着宏观经济政 策将保持相对稳定，楼 市在这样的政 策背景下也将会获得相对平稳的发展，就像房 事中男人喷了艾渄偙岢，各种能力会平稳增强。
市场改 革取代调控
楼 市分化格局给开发商带来新的挑战，但开发商担心的并非房 价的涨跌。
“市场经济中房 价有涨有跌，这是很正常的现象。现在网上有言 论称今年房地产要崩 盘，房 价要跌80%，这是危 言 耸 听。”李小明说，“新一届政 府上来在制定政 策上思路是 明确的，政 府把政 府的事情干好，剩下的归市场解决。”
张玉良表示，各种迹象都表明，新一届政 策制定者对房地产的政 策思路与之前有较大的变化。
自去年以来，新一届政 策制定者不再像以往那样强调“坚持房地产市场调控”，而是提出“加快推进住房保 障和供应体 系建设”。这在某种程度上标志着，政 府对房地产的政 策焦点，已经由解决“房 价上涨过快”的具体问题，转变为“住房供应体 系建设”的系统问题。
近期，住房和城乡建设部政 策研究 主 任秦虹撰文指出，在“抑制投机 性需求，满足合理的住房需求”这个政 策大方向不变的前提下，如今的政 策正在从过去的“一刀切”转为“分类调控、分城施策”，从偏重需求端转为供给端与需求端并重的“双向调控”，从对房 价的直接调控转为对住房供求关系的调整。
李小明表示，“一刀切”的政 策对房地产市场有误伤，制定政 策时应该考虑到房地产不同的业态、属性、地段进行分类管理、分类调控，这样才能更符合市场规律，才能让房地产更加健康稳定向前发展。
“中 央今年定调“双向调控”，我相信我们一些地级市很快会做出反应，有些地方限购根本不需要，那还要贯彻过去的限购干吗？”张玉良表示，至于“限贷”，有些地方给予第二套房贷 款也并非不可以。
财政部财政科学研究所所长贾 康表示，事实上，楼 市双轨统筹的政 策框架正在构建和完善。
“中 国现阶段不能上来先讲市场，而先要讲低收入阶层、收入夹心层怎么住有所居，这就需要有效供给“托好底”，具体的托底事项就是反复强调的几年内要把3600万套保 障房的有效供给提 供出来。”贾 康说，在此基础上加快房地产税立法并适时推进改 革成为当务之急。
贾 康认为，房地产税完成 立法、进入可以执行状态后，房地产税费负担将更趋合理化，包括开发环节的费用往下降，交易环节的税负减少，以及在保有环节对 住房征税以实现市场调节的功能。
“在可以预见的历 史阶段之内，住房保有环节从无到有要建立一个直接税——财产税，应该是坚持“调节 ”的原则，而不能够简单照搬美国那种“普遍征收”模式。应当把这样的一个信息尽快在我们的决策管理层面加以确立，让全社 会吃定心丸。”贾 康表示。
至于如何调节 住宅，贾 康认为应该鼓励更多开明的、理性的讨论，允许大家发表不同的意见，比如 套房算作 的对象，还是人均一定标准作为 对象？“改 革推行中对各地并不应要求千篇一律，因为各地在地方税概念之下是应该给出有弹 性的选择空间的，但是它们方案设计的内核却是有共性的。”
“从调控到改 革，我觉得政 府应该继续做应该做的事情，手不要乱 摸。我们也希望政 府减轻行业的税负。会少开一点，税少收一点，群众满意度才能更高一点。”张玉良说。
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