[摘要] 近，有媒体报道在社科院的一份报告中宣称明年房价会出现断崖式下跌，引起了人们的猜疑。果然，此后社科院就出来辟谣，表示这是对报告的断章取义，报告原义并非如此。
近，有媒体报道在社科院的一份报告中宣称明年房价会出现断崖式下跌，引起了人们的猜疑。果然，此后社科院就出来辟谣，表示这是对报告的断章取义，报告原义并非如此。
这个预测源于社科院近日发布的《中国住房发展报告：2015-2016》。其实社科院是被转载的“标题党”给黑了，确实也有点冤，但“断崖式下跌”这几个字确实出自高层次学者扎堆儿的社科院研究团队。称得上“断崖”，那绝不是下跌10%或20%，而是30%以上或更高幅度，无论如何，预测房价下滑也不会出现“断崖式”下滑。
近日，西南财经大学发布的《2015年中国家庭资产报告》显示，2015年中国家庭总资产中，房产占据70%、风险资产增幅近60%。年中股市“断崖”的腰伤还没好呢，房价再要“断崖”，老百姓还不跟你急眼？再者，与楼市年末“热浪”和市场普遍预期相比较，“断崖式下跌”的判断显得很另类啊！
房价至少要涨到2019年
在新房地产行业策略报告中称，房地产新一轮复苏周期已经形成，将持续3-5年，高点可能早于经济顶部出现在2019年附近。
招商证券分析师赵可、刘义、黄梓钊等人在报告中表示，作为中国经济的支柱产业，房地产行业具有“早周期性”。从短周期看，房地产行业的产出缺口领先工业增加值产出缺口6个月左右。
招商证券注意到，今年“330新政”中国为稳定楼市增长连下三剂猛药之后，房地产业的产出缺口出现改善，意味着供需改善的明显化。报告写道：地产的复苏不是仅仅根据房价这些说说而已，房地产产出缺口所表示的行业供需层面的改善已经形成，我们可以推断这次的改善将更健康，理由是房地产行业的转型是整个经济转型的缩影，房地产交易市场、房地产后市场的发展占房地产业增加值的比重开始上升。
地产大开发时代的结束已是共识，在这个切换时点必然受到大周期的施压，而出现我们看到的库存过剩的局面，统计库存的口径本来就比较丰富，难以横向比较，但有一个结论简单易得，就是大周期施压库存，使得库存去化相对拉长，从而使得企业调整投资和开工的时间推后，这看起来就是地产的早周期性提前了。
报告称，在新经济成为支柱之前，房地产等支柱行业仍将起到经济稳定器作用，而一旦社会的生产效率在新兴行业中明显上升，那么势必经济会完成一次健康出清，下一波的衰退将由产业转型成功带来。
招商证券预测，中国经济的底部位于2015年附近，该轮经济复苏持续至2020年左右，然后经济将有一次短暂的调整，此后将开启中国经济的十年黄金期。而具有明显早周期属性房地产行业，本轮周期高点的出现也将先于整体经济。报告写道：
该轮房地产行业的周期将持续3-5 年，也即高点出现在早于经济周期的2019 年附近，届时或是房地产发生调整的一个时点，伴随着价格的一次整体回落，大家不必担心，还早呢。
此外，招商证券还认为，房价已经步入上升通道，房地产投资大概率进入底部区间，预期房地产投资快今年四季度见底，明年上半年改善是大概率事件。
楼市去库存根本不需要十年
国家统计局发布数据显示，截至10月底，商品房待售面积6.8亿平米，其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意，这个指标只包括已竣工的现房，不含期房。
商品房待售面积，过20年一直呈增长态势，这并不算什么怪事。主要是因为商品房销售面积呈增长态势。总有些房子暂时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年，这个指标曾小幅下跌过。但从2011年开始，待售面积突然快增，但增速冲高后回落，2013年高达40%以上，2014年20%以上，今年10月已放缓至18%。这就意味着，库存压力快要见顶了。
除了现房库存，还有期房库存。但期房库存其实并不太重要，卖房需要一个周期，从拿到预售证到开盘，到签约备案，一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去，并已成为现房(由预售至竣工，住宅小区需要1-2年，办公楼、商场需几年)，则说明确实销售困难。
因此，期房库存很难界定，到底开盘之后几个月没卖出去算库存?统计局也因搞不清这个问题，所以只监测和公布现房数据，而公布期房待售面积。
既然无公开统计，则只能看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示：之前商品住宅现房库存小于期房库存，从今年4月底，现房库存首次超过期房库存，并保持上涨趋势。截至今年5月18日，北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米，比小户型现房存量面积高出82%，达到历史峰值。
作为一线城市的北京，总体来看，住宅供不应求，现房数量小于期房，才符合逻辑。因为销售速度快，多数期房还没等到变成现象，就已销售出去了。如此推理，那么多数楼市低迷的三四线城市，现房数量就更应大于预房了。这也只是推测。我们暂按待售预房和现房的数量不差多，即现房为4.4亿平米，期房为4.4亿平米，二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米)，就可得出需要约11个月，就能去化完。
纵观近些年的销售面积与新开工面积，每年的销售面积都少于新开工面积，也就形成了库存。比如，2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米，商品住宅销售面积为8.6亿平米;2014年为新开工面积12.5亿平米，商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过，还有应考虑到：新开工面积中的少量住宅，或者由开发商代为政府建设出租型保障房，或者自己持有经营。
另外，还有两种潜在的期房：一种是已开工，但尚未预售。另一种是已购地，但尚未开工。前者比较难以测算，后者则有官方数据。比如，国家统计局数据表明，2013年房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米，如果按2的容积率，则可建成近9亿平米的住宅。其实，近十年，这一购地数据，基本与开发商购地数据相近，也即总体上看，开发商手中持有一年能卖完的土地存货。
这很正常。开发商是商业动物，当房子不好卖的时候，自然会暂停拿地。所以，开发商手中的存量宅地，规模并不可怕。当前，规模较大的存货，应在已开工，却未售出的那部分。其次才是现房库存。
从大城市来看，某房地产研究院监测的35个城市(4个一线城市，20个二线城市，11个三线城市)的商品住宅库存变化，其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底，库存总量为2.7亿平方米，但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过，去年下半年不再增长，今年有所下滑，压力缓和。
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