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楼市去库存根本不需要10年 明年值得买房的10大城市

房天下综合整理  2015-12-31 00:00

[摘要] 中央经济工作会议将去库存列为明年的五大任务之一,提出了去库存的措施。此前有消息任务去库存需要10年时间,但是,近许多文章认为,楼市去库存根本不需要10年时间。

中央经济工作会议将去库存列为明年的五大任务之一,提出了去库存的措施。此前有消息任务去库存需要10年时间,但是,近许多文章认为,楼市去库存根本不需要10年时间

国家统计局发布数据显示,截至10月底,商品房待售面积6.8亿平米,其中商品住宅待售面积为4.4亿平米。注意,这个指标只包括已竣工的现房,不含期房。

商品房待售面积,过20年一直呈增长态势,这并不算什么怪事。主要是因为商品房销售面积呈增长态势。总有些房子暂时卖不掉。只在楼市火爆的2004年和2007年,这个指标曾小幅下跌过。但从2011年开始,待售面积突然快增,但增速冲高后回落,2013年高达40%以上,2014年20%以上,今年10月已放缓至18%。这就意味着,库存压力快要见顶了。

除了现房库存,还有期房库存。但期房库存其实并不太重要,卖房需要一个周期,从拿到预售证到开盘,到签约备案,一般需要几个月。如果开盘后半年、一年都没卖出去,并已成为现房(由预售至竣工,住宅小区需要1-2年,办公楼、商场需几年),则说明确实销售困难。

因此,期房库存很难界定,到底开盘之后几个月没卖出去算库存?统计局也因搞不清这个问题,所以只监测和公布现房数据,而公布期房待售面积。

既然无公开统计,则只能看个别城市。比如以北京住建委公布的数据显示:之前商品住宅现房库存小于期房库存,从今年4月底,现房库存首次超过期房库存,并保持上涨趋势。截至今年5月18日,北京商品住宅大户型现房存量面积达到594万平方米,比小户型现房存量面积高出82%,达到历史峰值。

作为一线城市的北京,总体来看,住宅供不应求,现房数量小于期房,才符合逻辑。因为销售速度快,多数期房还没等到变成现象,就已销售出去了。如此推理,那么多数楼市低迷的三四线城市,现房数量就更应大于预房了。这也只是推测。我们暂按待售预房和现房的数量不差多,即现房为4.4亿平米,期房为4.4亿平米,二者合计8.8亿平米左右。如果将这两类存货除以今年前10个月月均商品住宅销量(0.84亿平米),就可得出需要约11个月,就能去化完。

纵观近些年的销售面积与新开工面积,每年的销售面积都少于新开工面积,也就形成了库存。比如,2009年开发企业商品住宅新开工面积9.3亿平米,商品住宅销售面积为8.6亿平米;2014年为新开工面积12.5亿平米,商品住宅销售面积为10.5亿平米。不过,还有应考虑到:新开工面积中的少量住宅,或者由开发商代为政府建设出租型保障房,或者自己持有经营。

另外,还有两种潜在的期房:一种是已开工,但尚未预售。另一种是已购地,但尚未开工。前者比较难以测算,后者则有官方数据。比如,国家统计局数据表明,2013年房地产开发企业待开发土地面积4.2亿平米,如果按2的容积率,则可建成近9亿平米的住宅。其实,近十年,这一购地数据,基本与开发商购地数据相近,也即总体上看,开发商手中持有一年能卖完的土地存货。

这很正常。开发商是商业动物,当房子不好卖的时候,自然会暂停拿地。所以,开发商手中的存量宅地,规模并不可怕。当前,规模较大的存货,应在已开工,却未售出的那部分。其次才是现房库存。

大城市来看,房地产研究院监测的35个城市(4个一线城市,20个二线城市,11个三线城市)的商品住宅库存变化,其中包括期房和现房库存。截至2015年10月底,库存总量为2.7亿平方米,但相比2011年上半年增长了一倍左右。不过,去年下半年不再增长,今年有所下滑,压力缓和。

去库存不需要10年,有分析认为房价至少要涨到2019年,2016年就要来临,那么明年值得去哪里买房呢?房天下为您推荐明年值得买房的10大城市。

房价潜力城市 成都

随着越来越多的国际性企业如IBM、Intel、腾讯等研发基地入驻成都,各方面需求都会大量增加。从成都本地人角度看,经历过地震之后,居民对房屋质量安全都有了新的认识,因此会出现相当一大部分的刚性需求。从目前开发现状及未来的开发前景来看,在武侯大道沿线、三圣乡区域、大源组团区域、新国宾板块、航空港区域、新沙河区域投资买房,潜力巨大。

房价潜力城市NO.2 广州

昨日,广州市国土房管局公布了广州去年的一手楼价13100元/平方米,同比2012年的12118元/平方米上涨了8.1%,这一涨幅低于预定的年度楼价控制目标。不过,记者昨日采访多位市民发现,多数人觉得这一涨幅与自己的切身感受并不相符,有市民甚至认为广州楼价的实际涨幅应该在20%以上。

房价潜力城市NO.3  海南

与目前一线城市房地产价格的调整相比,海南房地产业有其特殊性。另外,海南作为热带岛屿,决定了海南房地产在具有性、稀缺性和不可再生性,因此,海南房地产业在具有不可比拟的优势。海南是个生态示范省,一流的人居环境成为居民“二次置业”的选择。随着国内休闲度假房地产市场的兴起,海南房地产市场潜力巨大。

房价潜力城市NO.4 武汉

武汉市作为中部崛起的支点和承接东部产业转移的桥梁,其经济和房地产发展一直处于中部省会城市前列。滨江地带的系统开发,中央商务圈的正式投建,三区规划的实质启动,教育产业化的良性循环,均将使得武汉发生人才回流,卫星城再造,基地经济吐故纳新。所以,武汉的房价也将向六至八千进军,上升空间可期。

房价潜力城市NO.5 重庆

主城扩容及土著居民外迁、北迁,卫星城镇的建设,均将为新重庆储备超强的需求力量。贯通交通动脉的终建成将使重庆如虎添翼。滨江地区房价将不是一万五的概念。

房价潜力城市NO.6  天津

未来天津房地产有较大发展空间。天津作为中国北方经济中心,第三个增长极——环渤海经济带的核心城市,同时也担负着首都北京的一些重要的交通、配套等功能,其重要性不言而喻,而天津市的发展,也将是中国经济的一个新的引擎。预计天津在未来十年内房价仍将上涨。

房价潜力城市NO.7 深圳

随着泡沫的不断被压缩,深圳楼市的量价将会调整至一个相对合理的水平。新房由于具有价格优势,开发商又具有营销的主动权,因此新房市场将继续强于二手房市场,二手房独有的放宽征收营业税年限利好将继续活跃二手房交易。经历了深度调整的深圳房地产市场,有望随着刚性需求的逐步释放而回复平稳发展的状态,因此具有长线投资价值。

房价潜力城市NO.8 厦门

厦门房价涨幅去年排名第五,仅次于北上广深。国家统计局昨日发布的房价变动情况显示,厦门新建商品住宅价格去年一年上涨了16.9%,涨幅排名第五,仅次于上海、北京、广州和深圳。值得关注的是,自前年6月以来,厦门新建商品住宅价格已连续19个月上涨。

房价潜力城市NO.9 北京

数据显示,在全亚洲范围各城市中,北京房地产投资的率居于首位。在写字楼上,北京的率为7%-8%;豪华住宅上,率为4%-6%;零售商业地产上,率为8%-10%;工业物业上为9.5%-11%。德勤认为,由于投资者的热情以及政策的推动,北京中长期市场前景仍然乐观。

房价潜力城市0 上海

美国《福布斯》杂志评出了2009年全球适合房地产投资的十大城市,上海名列第五;在2010年亚太区具投资和发展前景的城市排名中,上海名列。这一东方明珠的房地产投资价值可见一斑。上海2010年世博会将吸引约7000万游客;政府放宽了对外资购买住宅的限制。短期而言,上海的房地产市场不论对投资者还是开发商都很有吸引力。

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