[摘要] 中央经济工作会议12月21日在北京闭幕，此次经济会议提出了2016年的五大任务，时隔两年之后再提房地产，重点抓去库存。“稳定房市”重新成为中央经济工作的关键字眼。三四线城市成为去库存主战场。
中央经济工作会议12月21日在北京闭幕，此次经济会议提出了2016年的五大任务，时隔两年之后再提房地产，重点抓去库存。“稳定房市”重新成为中央经济工作的关键字眼。三四线城市成为去库存主战场。
去库存六项措施
1、要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，通过加快农民工市民化，扩大有效需求，打通供需通道，消化库存，稳定房地产市场。
2、要落实户籍制度改革方案，允许农业转移人口等非户籍人口在就业地落户，使他们形成在就业地买房或长期租房的预期和需求。
3、要明确深化住房制度改革方向，以满足新市民住房需求为主要出发点，以建立购租并举的住房制度为主要方向，把公租房扩大到非户籍人口。
4、要发展住房租赁市场，鼓励自然人和各类机构投资者购买库存商品房，成为租赁市场的房源提供者，鼓励发展以住房租赁为主营业务的专业化企业。
5、要鼓励房地产开发企业顺应市场规律调整营销策略，适当降低商品住房价格，促进房地产业兼并重组，提高产业集中度。
6、要取消过时的限制性措施。
三四线城市成去库存主战场
据国家统计局统计,截至11月末,商品房待售面积69637万平方米，达历史高位。
不少分析人士认为，这一政策实施的重点在三四线城市，而不是在一二线城市。因为一二线城市的去库存实际上正逐渐转变为补库存的需求。
上海易居房地产研究院数据显示，11月份，一二三线35个城市新建商品住宅存销比分别为9.8、11.9和19.3个月。相比10月份10.0、12.2和18.9个月的数值而言，一二线城市去化速度有所加快，而三线城市的去化速度有所放缓。其中，北海存销比数值高，为33个月。烟台、茂名存销比也比较高。这三个城市均为三线城市，去库存周期都超过2年的水平。
存销比大于12个月，则该地房地产市场存在严重高库存问题，房价面临较大的下跌压力。
农民工去库存 租比买更现实
在加快楼市去库存道路上，三四线城市已经开始积极行动起来，纷纷推出购房补贴、鼓励进城农民购房的政策。
如，河南濮阳市对农民进城购房补贴办法为：在市城区购房，根据缴纳契税证明，市政府对农民所购新建商品住房每平方米补贴150元，对第二套改善性住房每平方米补贴100元，对购买二手房的每平方米补贴200元。此外，洛阳、驻马店、三门峡、济源、南阳、许昌、开封等城市亦为鼓励本地农民进城购买商品房，纷纷出台各种财政补贴政策。
此外，安徽宿州市泗县、砀山县、铜陵市以及浙江、云南、江西等地的多个市县推出了针对农民进城买房的补贴和优惠政策。
但在刘福垣看来，这样的购房补贴力度太小，不足以吸引农民工买房。“关键是库存房子结构不适合农民工。面积大、价格高，政府补贴一点作用不大。农民工也不适合买房子，农民工阶层包括城里相当大一部分工薪阶层就业都是流动的，而我国正处于产业结构大调整时期，用房子拴住他们不利于其流动。”
低收入和低保障抑制了农民工的购房需求。据今年2月国务院农民工工作领导小组办公室数据，外出农民工月平均收入2864元。然而，中指研究院新发布的“百城价格指数”显示，11月100个被监测城市(新建)住宅均价10899元/平方米。
“农民工应该是在哪里打工就在哪里市民化。应该是政府回购面积合适的库存商品房作为廉租房租给就地市民化的农民工。租金应该是家庭工资的四分之一左右，差额部分可由政府补贴。”刘福垣建议。
当然，“一些房企可以利用(农民工市民化)政策，积极对楼盘促销，这确实能加快去库存。但新市民进入住房交易市场，需要落户政策、就业政策等积极跟进。而且要防止陷入简单的‘拿宅基地换城市住房’的交换模式，因为传统的农业生产模式被割裂后，一系列就业、生活方式调整等内容都会出现变化，这个其实需要多方面的政策进行配合的。”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析表示。
中央鼓励开发商降价销售，对于三四线城市来说，巨大的库存压力也会迫使他们降价，那么哪些三四线城市的房价会下降呢？来看10座房价下跌的三四线城市。
1、温州样本平均价格：21948元/平方米
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